С 1 марта 2025 года в России вступил в силу закон, обязывающий использовать эскроу-счета при оформлении ипотеки на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Механизм, успешно применяемый с 2019 года для защиты дольщиков многоквартирных домов, теперь распространяется на частное домостроение. Средства заказчика размещаются на специальном счете в банке и перечисляются подрядчику только после завершения строительства, что минимизирует риски недостроев и мошенничества.
Однако введение эскроу-счетов привело к резкому сокращению строительства домов по ипотеке. По данным ДОМ.РФ, в 2023 году выдача ипотек на ИЖС выросла в 4 раза, достигнув 537 млрд рублей, но в 2025 году рынок практически замер. Частные застройщики, особенно небольшие компании, оказались не готовы к новым требованиям. Эскроу-счета повышают финансовую нагрузку: подрядчики не получают средства до завершения работ, что требует значительных собственных ресурсов или кредитов.
Многие застройщики, не сумев адаптироваться, приостановили проекты, что спровоцировало рост числа недостроев. Заказчики, рассчитывавшие на льготные программы, такие как семейная ипотека под 6%, столкнулись с ограниченным выбором подрядчиков, работающих с эскроу, и удорожанием проектов.
Эксперты прогнозируют, что рынок ИЖС адаптируется через 1–2 года, но пока необходимы меры господдержки: субсидии для подрядчиков и упрощение процедур. Без этого ипотека на ИЖС рискует остаться недоступной для большинства россиян.
