Средняя контрактная ставка по 30-летней ипотеке с фиксированным процентом в США выросла на 12 базисных пунктов и достигла 6,97% по итогам недели, завершившейся 11 сентября, согласно данным Ассоциации ипотечных банкиров (MBA), опубликованным в среду. Это самый высокий уровень с мая 2025 года. Рост стоимости заимствований нанес очередной удар по и без того вялому рынку жилья, усугубив кризис доступности жилья в стране.
Динамика ставок: от февральского минимума к сентябрьскому максимуму
В феврале 2026 года ставки по 30-летней ипотеке опустились до самого низкого уровня с 2022 года — непосредственно перед началом войны с Ираном. С тех пор они выросли почти на 90 базисных пунктов, что обусловлено главным образом резким ростом цен на энергоносители, усилившим инфляционные ожидания. Неделей ранее, по данным на 4 сентября, ставка составляла 6,85%.
Рост ипотечных ставок традиционно следует за динамикой доходности 10-летних казначейских облигаций США, которая на этой неделе впервые с 2007 года превысила психологическую отметку в 5%. Во вторник доходность достигала 5,04%, что стало максимальным значением почти за два десятилетия. Рост доходности был спровоцирован как ожиданиями ужесточения денежно-кредитной политики ФРС, так и сохраняющейся напряженностью на Ближнем Востоке, создающей риски для поставок нефти.
Спрос на кредиты: покупатели и рефинансирование уходят с рынка
Рост стоимости заимствований незамедлительно отразился на спросе. Совокупный индекс заявок на ипотеку (Market Composite Index) снизился на 4,1% по сравнению с предыдущей неделей с учетом сезонной корректировки; без корректировки падение составило 15%. Индекс покупок (Purchase Index) опустился на 0,8% до 156,2 пункта, тогда как индекс рефинансирования (Refinance Index) обвалился на 8,8% до 627,1 пункта — минимального уровня с мая 2025 года.
«Продолжающиеся рыночные опасения по поводу скачка цен на энергоносители, устойчиво высокой инфляции и будущей денежно-кредитной политики подтолкнули доходность облигаций и ипотечные ставки вверх на прошлой неделе», — прокомментировал Джоэл Кан, вице-президент и заместитель главного экономиста MBA. По его словам, текущий уровень ставок «устранил большую часть выгоды от рефинансирования для многих заемщиков, что привело к снижению заявок по обычным кредитам, а также кредитам FHA и VA».
Доля рефинансирования в общем объеме ипотечных заявок сократилась до 39,4% против 40,9% неделей ранее. Доля ипотеки с регулируемой ставкой (ARM) снизилась до 8,4%, доля кредитов FHA — до 16,9%, тогда как доля кредитов VA выросла до 12,4%.
Сегментация по типам кредитов
Рост ставок затронул все категории ипотечных продуктов. Ставка по 30-летней ипотеке с конформными лимитами (до $832 750) выросла до 6,97% с 6,85%, при этом пункты увеличились до 0,72 с 0,67. Для jumbo-кредитов (свыше $832 750) ставка поднялась до 7,03% с 6,74%, что отражает повышенный риск для кредиторов в верхнем ценовом сегменте. Ставка по кредитам FHA увеличилась до 6,62% с 6,53%, по 15-летней ипотеке — до 6,30% с 6,17%, по 5/1 ARM — до 6,23% с 5,82%.
Макроэкономический фон: ФРС готовится к первому повышению ставки с 2023 года
Ожидается, что Федеральная резервная система повысит ключевую процентную ставку на 25 базисных пунктов до диапазона 3,75–4,00% по итогам заседания 16 сентября — впервые с 2023 года. Вероятность такого решения оценивается рынком в 92,5% по данным CME FedWatch, тогда как месяц назад она составляла лишь 33%. Пересмотр прогнозов произошел на фоне августовских данных по инфляции: потребительские цены выросли на 0,4% в месячном выражении и на 3,4% в годовом, при этом энергетический компонент прибавил 2,1% за месяц и более 16% год к году.
Решение ФРС напрямую не влияет на ипотечные ставки, однако оно оказывает существенное воздействие на рынки облигаций, от которых ипотечные ставки находятся в тесной корреляции. Федеральные чиновники во главе с председателем ФРС Кевином Уоршем дали понять, что для смягчения политики необходима уверенность в устойчивом замедлении инфляции. «Федеральной резервной системе будет очень сложно оставить процентные ставки без изменений на этой неделе, не подорвав при этом свой авторитет в борьбе с инфляцией», — отмечают аналитики.
Рынок жилья: «эффект блокировки» и ценовая динамика
Высокие ставки усугубляют структурный дисбаланс на рынке жилья США. Значительная часть домовладельцев, зафиксировавших ставки на уровне 3–4% в 2020–2021 годах, воздерживается от продажи недвижимости, чтобы не брать новый кредит по текущим ставкам — так называемый «эффект блокировки» (lock-in effect), ограничивающий предложение на вторичном рынке.
По данным Национальной ассоциации риелторов (NAR), продажи существующего жилья в августе снизились на 2% в месячном выражении и на 1,2% в годовом. При этом цены продолжают расти: медианная цена продажи существующего дома в июне достигла исторического максимума в $440 600, увеличившись на 1,8% год к году — 36-й месяц непрерывного роста. Медианная цена нового жилья, напротив, снизилась до $400 000 (-2,7% год к году), поскольку застройщики наращивают стимулирующие программы для поддержания спроса. Запасы новостроек обеспечивают 9,0 месяца продаж, что существенно выше исторической нормы.
Zillow пересмотрел прогноз роста продаж жилья на 2026 год с 4,3% до 1,3%, при этом в четвертом квартале ожидается снижение на 3,5%.
Прогнозы: ставки останутся повышенными
Консенсус-прогнозы ведущих аналитических центров предполагают, что ипотечные ставки останутся на повышенном уровне дольше, чем ожидалось ранее. Morgan Stanley в начале 2026 года прогнозировал снижение 30-летней фиксированной ставки до 5,50–5,75% к середине года при условии падения доходности 10-летних казначейских облигаций до 3,75%; однако во втором полугодии аналитики ожидали нового роста. Fannie Mae, в свою очередь, повысила прогноз средней ставки по 30-летней ипотеке до 6,5% на 2026 год и 6,7% на 2027 год, отметив, что покупателям жилья, вероятно, придется ждать снижения ставок до середины 2027 года. Согласно консенсус-прогнозу, опрошенные аналитики ожидают среднюю ставку на уровне 6,60% в четвертом квартале 2026 года и 6,52% в первом квартале 2027 года — существенно выше июньских оценок в 6,30% и 6,24% соответственно.
Заключение
Текущая динамика ипотечных ставок отражает сложное взаимодействие геополитических, инфляционных и монетарных факторов. Рост цен на энергоносители на фоне ближневосточного конфликта, приближение доходности 10-летних казначейских облигаций к 5% и предстоящее повышение ставки ФРС создают условия для сохранения стоимости ипотечного кредитования на уровнях, близких к 7%, в обозримой перспективе. Для рынка жилья это означает дальнейшее давление на спрос, особенно в сегменте первичного приобретения, и консервацию «эффекта блокировки» на вторичном рынке. Существенное улучшение ситуации потребует либо устойчивого замедления инфляции и смягчения риторики ФРС, либо адаптации рынка к новой реальности процентных ставок — процесса, который, по оценкам Fannie Mae, может занять до середины 2027 года.