С 2027 года в России начнёт действовать новый механизм налогового администрирования в сфере недвижимости. Федеральная налоговая служба (ФНС) совместно с публично-правовой компанией «Роскадастр» приступают к системной работе по выявлению объектов, сведения о которых в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) расходятся с их фактическими характеристиками. Соответствующие положения закреплены Федеральным законом от 31.07.2025 № 344-ФЗ. Инициатива направлена на расширение налоговой базы регионов и муниципалитетов, однако для многих собственников она обернётся существенным ростом налоговых платежей.
Суть нового механизма
На сегодняшний день налог на имущество физических лиц и земельный налог рассчитываются ФНС на основании сведений, содержащихся в ЕГРН, и кадастровой стоимости объектов. Однако на практике данные реестра нередко оказываются неактуальными: собственники возводят пристройки без оформления, проводят перепланировки, изменяющие площадь помещений, или используют земельные участки, границы которых не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.
С 2027 года региональные и муниципальные власти получат право запрашивать у ФНС сведения о начисленных и уплаченных налогах по конкретным объектам недвижимости. На основании этих данных будет рассчитываться вознаграждение «Роскадастру» за выполнение работ по уточнению площади, границ и иных характеристик объектов. Согласно разработанной финансовой модели, компания сможет получать до 50% от дополнительных доходов, поступивших в бюджет благодаря её деятельности.
Механизм финансирования предполагает заключение соглашений между «Роскадастром» и органами государственной власти субъектов РФ или местного самоуправления. Оплата услуг компании осуществляется исключительно по результату и составляет часть от реально поступивших в бюджет дополнительных доходов. Такой подход, по замыслу разработчиков, должен минимизировать нагрузку на бюджеты и обеспечить прямую заинтересованность исполнителя в достижении экономического эффекта. Срок действия механизма для каждого выявленного объекта составляет не менее пяти лет.
Кого коснётся проверка
В первую очередь внимание проверяющих будет сосредоточено на объектах, фактические параметры которых не совпадают с данными ЕГРН. В зоне риска окажутся:
- владельцы частных домов и дач, осуществившие незарегистрированные пристройки, возведшие мансарды или дополнительные этажи;
- собственники квартир с перепланировкой, в результате которой изменилась площадь помещения — например, за счёт объединения комнат, сноса или возведения перегородок;
- владельцы земельных участков с неточными границами, а также участков, фактическая площадь которых превышает указанную в ЕГРН;
- владельцы капитальных гаражей и крупных хозяйственных построек, не поставленных на кадастровый учёт;
- собственники объектов, используемых в коммерческих целях, но числящихся как жилые или нежилые помещения без соответствующего назначения.
Особое внимание будет уделено незарегистрированным пристройкам, мансардам, капитальным гаражам и крупным хозяйственным постройкам. Выявление таких объектов будет осуществляться в том числе с использованием данных аэрофотосъёмки и спутникового мониторинга.
Финансовые последствия для собственников
Если после уточнения сведений в ЕГРН изменится площадь объекта или его кадастровая стоимость, налоговая база будет пересчитана, что приведёт к увеличению суммы налога. В отдельных случаях, по оценкам экспертов, налоговые платежи могут вырасти в несколько раз.
Важно понимать, что речь не идёт о введении нового налога. Корректировка происходит в рамках действующих правил: базовые ставки налога на имущество составляют от 0,1% до 0,3% для жилья, для земельных участков — от 0,3% до 1,5% в зависимости от категории земель и вида разрешённого использования. Однако при увеличении кадастровой стоимости объекта, обусловленном, например, включением в неё незарегистрированной пристройки, итоговая сумма налога может существенно возрасти.
Кроме того, при выявлении незарегистрированной постройки, за которую налог не уплачивался, собственника могут обязать уплатить налог за три предшествующих года и штраф в размере 20% от неуплаченной суммы. В отдельных случаях при выявлении признаков уклонения от уплаты налогов штраф может достигать 40%.
Рекомендации экспертов
В сложившихся условиях эксперты рекомендуют собственникам недвижимости заблаговременно провести самостоятельную проверку актуальности сведений, содержащихся в ЕГРН, и сопоставить их с фактическим состоянием своих объектов.
Проверку можно осуществить несколькими способами. Наиболее оперативный вариант — воспользоваться сервисом «Справочная информация по объектам недвижимости online» на сайте Росреестра или Публичной кадастровой картой на платформе Национальной системы пространственных данных (НСПД). Для получения юридически значимых сведений необходимо заказать выписку из ЕГРН — через портал «Госуслуги», личный кабинет Росреестра или МФЦ.
В случае выявления расхождений для внесения изменений в ЕГРН потребуются основания: технический план (для зданий и помещений), межевой план (для земельных участков), результаты обследования либо решение уполномоченного органа. Подготовку этих документов осуществляют кадастровые инженеры. Своевременное внесение изменений в реестр позволит не только избежать штрафных санкций, но и обеспечить правовую защищённость объекта.
Что это значит для рынка
Новый механизм взаимодействия ФНС и «Роскадастра» представляет собой системный подход к актуализации данных о недвижимости. Для региональных и муниципальных бюджетов это инструмент расширения доходной базы без повышения налоговых ставок. Для «Роскадастра» — стимул к выявлению неучтённых объектов и исправлению реестровых ошибок.
Однако для собственников это сигнал о необходимости привести документы в порядок. Практика показывает, что попытки сэкономить на регистрации изменений в конечном счёте оборачиваются более существенными расходами — не только в виде доначисленных налогов и штрафов, но и в виде затрат на юридическое сопровождение споров с налоговыми органами.
В условиях усиливающегося контроля единственной эффективной стратегией остаётся добросовестное соблюдение требований законодательства: своевременная регистрация прав, внесение изменений в ЕГРН и корректное исчисление налоговых платежей.