По итогам трех кварталов 2025 года инвестиционный рынок коммерческой недвижимости России демонстрирует выраженную отрицательную динамику. Совокупный объем вложений составил 603 млрд рублей, что на 20% ниже показателя за аналогичный период прошлого года. Основными драйверами такого сжатия стали ограниченное предложение качественных активов, сохраняющаяся высокая стоимость заемного финансирования и общая макроэкономическая неопределенность.
Структура инвестиций: офисы и девелоперские площадки в авангарде
Несмотря на общее падение, структура инвестиций указывает на четкие предпочтения капитала. Лидером по объему привлеченных средств остался офисный сегмент, на который пришлось 38% всех инвестиций (227,2 млрд руб.), хотя и со снижением на 9% в годовом выражении. Ключевой тренд здесь — сделки с недвижимостью для собственных нужд. Яркими примерами стали покупка структурой «Сбера» бизнес-центра «Белая площадь» за 45–50 млрд руб. и приобретение БЦ «Тесла» компанией Asterus.
Около трети всего инвестиционного объема (185,8 млрд руб.) было направлено в девелоперские площадки, причем 49% этих вложений затронули участки под жилье и многофункциональные комплексы. Эта тенденция подчеркивает, что, несмотря на высокие ставки, сегмент жилой недвижимости продолжает восприниматься инвесторами как один из самых предсказуемых и ликвидных. Крупнейшими сделками стали приобретение «Эталоном» портфеля из 42 земельных участков и покупка АО «Алкион» здания отеля «Люксъ», вероятно, под редевелопмент.
Проседание складского и торгового сегментов
Наиболее значительное падение продемонстрировал складской сегмент — вложения сократились на 42%, до 99 млрд руб. Аналитики объясняют это исчерпанием пула качественных объектов и выжидательной позицией инвесторов, которые ожидают улучшения макрофинансовых условий. Единственной крупной сделкой стала покупка фондами СФН логопарка NK Park «Домодедово 2».
Торговая недвижимость также продолжила терять в объемах (-11%, до 52,9 млрд руб.), что является прямым следствием структурного перераспределения покупательского спроса в пользу онлайн-торговли.
Прогноз и выводы
Текущее состояние рынка характеризуется повышенной избирательностью инвесторов в условиях дорогих денег. Капитал концентрируется в наиболее надежных и ликвидных активах: офисах под собственное использование и, что особенно показательно, в земельных банках под жилую застройку. Последнее служит своего рода «фундаментом» рынка, сигнализируя о долгосрочных ожиданиях устойчивого спроса на жилье. В ближайшей перспективе ожидается, что тренд на сжатие и консолидацию сохранится, а восстановление рынка будет напрямую зависеть от снижения ключевой ставки и улучшения макроэкономического климата.
