Рынок офисной недвижимости Московского международного делового центра (ММДЦ) «Москва-Сити» переживает знаковый момент: в начале второго квартала 2026 года доля свободных офисных площадей здесь взлетела до рекордных значений, сломав многолетний тренд. Согласно данным консалтинговой компании Nikoliers, их уровень достиг 17,4%, что является абсолютным максимумом за последние 10 лет. Этот рост, составивший почти 16 процентных пунктов, стал беспрецедентным событием для локации, которая еще недавно считалась символом острейшего дефицита качественных офисов.
Резкий рост на фоне исторического минимума
Нынешний скачок роста предложения выглядит особенно контрастно на фоне ситуации, наблюдавшейся в 2024–2025 годах. На протяжении последних лет «Москва-Сити» демонстрировал рекордно низкую долю свободных офисов. По данным аналитиков, к концу 2025 года в некоторых башнях этот показатель опускался до минимальных значений в 2,8–3,4% от общего объема площадей. Спрос на офисы в престижном деловом кластере стабильно превышал предложение, а ставки аренды демонстрировали двузначные темпы роста.
Однако всего за несколько месяцев ситуация кардинально изменилась: если на конец марта 2026 года рынок был относительно стабилен, то уже к середине мая доля свободных площадей подскочила до 17,4%. Для сравнения, в целом по столице за тот же период вакантность выросла лишь на 1,2 п. п. — до 7,4%. Это подчеркивает, что взрывной рост в «Москва-Сити» вызван уникальными локальными, а не общегородскими факторами.
Главный катализатор — «зависшие» гиганты
Ключевой причиной формального роста доли свободных площадей стал выход на рынок бизнес-центра Moscow Towers. Этот масштабный проект, расположенный на 10-м участке ММДЦ и состоящий из высотных башен, долгое время находился вне конкурентного поля. Его офисные площади, принадлежащие структурам ОАО «РЖД», были выведены на продажу и де-факто пополнили пул доступных для аренды и покупки помещений.
По оценкам экспертов, только единовременная экспозиция такого крупного лота способна кардинально изменить рыночную картину. Ранее, в марте 2026 года, аналитики уже предупреждали, что выход площадей Moscow Towers на открытый рынок способен увеличить показатель свободных помещений в «Москва-Сити» до 18,9%. Таким образом, нынешний скачок до 17,4% стал во многом ожидаемым «бумажным» эффектом, отражающим не столько резкое падение спроса, сколько изменение статуса крупного актива.
Дополнительным фактором, повлиявшим на общую динамику, стал уход ряда иностранных компаний. Международные корпорации, которые раньше были якорными арендаторами в башнях класса «Прайм», сокращали свое присутствие или полностью освобождали офисы, что также внесло вклад в увеличение объема экспонируемых площадей.
Арендные ставки: незыблемость на фоне рекордов
Несмотря на резкое увеличение объема предложения, арендные ставки в «Москва-Сити» пока не демонстрируют сопоставимого снижения. Локация сохраняет статус самого дорогого офисного кластера столицы. К 2026 году средневзвешенная ставка аренды здесь достигла 78 тыс. рублей за квадратный метр в год, а в премиальных объектах она превышает 100 тыс. рублей. За последние три года цены на офисы в деловом центре выросли более чем в два раза: так, с 2021 года рост составил 111%.
Аналитики связывают такую устойчивость цен с сохранением фундаментального спроса на качественные площади. Несмотря на текущий статистический всплеск, многие компании по-прежнему рассматривают «Москва-Сити» как приоритетную локацию для размещения штаб-квартир, а предложение действительно ликвидных и готовых к въезду офисов остается ограниченным.