Группа компаний «Самолет», занимающая первое место в России по объему текущего жилищного строительства (4,71 млн кв. м), последовательно реализует стратегию избавления от непрофильных и капиталоемких активов. Очередным подтверждением этого курса стал выход девелопера из проекта комплексного развития территории (КРТ) в поселке Щаповское в Новой Москве — одном из крупнейших в портфеле компании с заявленным объемом строительства свыше 800 тыс. кв. м различной недвижимости. Сделка, оформленная в декабре 2025 года, ознаменовала фактический возврат актива государству в лице Департамента городского имущества Москвы (ДГИ) и стала индикатором глубинных финансовых проблем, с которыми столкнулся системообразующий застройщик.
Хроника выхода: от аукциона до обратной передачи
В марте 2025 года структура девелопера — ООО «Самолет Загородная недвижимость» — выиграла торги на покупку 75% долей в ООО «Место для жизни», заплатив за актив 4 млрд руб. Оставшиеся 25% сохранились у структур ДГИ. На балансе компании находился земельный массив площадью 736 га в поселке Щаповское, где планировалось возвести более 7 тыс. коттеджей, порядка 1,9 тыс. квартир и таунхаусов общей площадью 825 тыс. кв. м, а также коммерческую и социальную инфраструктуру. Старт строительства был намечен на 2026–2027 годы.
Однако уже к концу 2025 года, согласно данным ЕГРЮЛ, «Самолет Загородная недвижимость» передала принадлежавшие ей 75% обратно структурам ДГИ, которые консолидировали 100% компании. Таким образом, девелопер владел долей в проекте менее года. Ни в ГК «Самолет», ни в ДГИ не предоставили официальных комментариев о причинах и условиях обратной сделки.
Финансовая подоплека: долговая нагрузка и эскроу-разрыв
Ключевой мотив выхода из проекта эксперты связывают с критическим финансовым положением девелопера. Как известно, проектный долг группы составляет 650 млрд руб., тогда как объем средств на эскроу-счетах — лишь 400 млрд руб.
Дисбаланс между заемными средствами и деньгами дольщиков — это классический индикатор повышенного кредитного риска застройщика. Средства на эскроу-счетах в рамках проектного финансирования служат обеспечением для банков-кредиторов, и их хронический недобор относительно объема выбранных кредитных лимитов указывает либо на опережающее кредитование (банки финансируют затраты быстрее, чем поступают продажи), либо на снижение темпов реализации квартир, либо на обесценение активов.
Усугубляют ситуацию возросшие финансовые расходы. В ходе февральского конференц-колла с инвесторами финансовый директор группы Нина Голубничая сообщила, что из-за повышения ставок проектного финансирования с 4% до 10% финансовые затраты «Самолета» удвоились. В абсолютном выражении проектная задолженность в 650 млрд руб. и расчетный чистый долг, превышающий 128 млрд руб., делают обслуживание обязательств все более обременительным.
Выручка компании в 2025 году выросла на 8% год к году, до 366,8 млрд руб., однако вместо чистой прибыли группа показала убыток в 2,3 млрд руб. против 8,2 млрд руб. прибыли годом ранее.
Провал переговоров с правительством и отказ в господдержке
В начале 2026 года менеджмент «Самолета» предпринял попытку привлечь государственное фондирование. Генеральный директор группы Анна Акиньшина обратилась к премьер-министру Михаилу Мишустину с просьбой о трехлетнем льготном кредите в размере 50 млрд руб. Акционеры выразили готовность предоставить блокирующий и более пакеты акций компании с правом обратного выкупа в качестве обеспечения.
Однако правительство ответило отказом. Как сообщили в Минфине РФ, подкомиссия по оказанию финансовых мер господдержки не выявила критических проблем у застройщика — в том числе в части выполнения обязательств перед участниками долевого строительства и банками-кредиторами. «Самолету» было лишь рекомендовано совместно с кредиторами продолжить работу по реализации начатых проектов и принять меры по поддержанию финансовой стабильности.
Финансовый директор Нина Голубничая настаивала на том, что компания просила не прямого финансирования, а субсидирования процентной ставки для рефинансирования дорогого долга. «У нас нет финансовой дыры», — подчеркивала она, одновременно заверяя инвесторов, что отсутствие господдержки не станет катастрофой, а возможность невыплаты купонов по облигациям исключена.
Цепочка распродаж и параллельные изъятия
Выход из щаповского проекта — не единичный эпизод, а звено в цепочке отчуждения активов. В начале 2026 года группа передала 2,9 га на Мосфильмовской улице на юго-западе Москвы Upside Development, а часть проекта строительства ЖК «Егорово парк» в подмосковных Люберцах — девелоперу «Брусника». Ранее, в 2025 году, «Самолет» продал той же «Бруснике» часть проекта «Рублевские кварталы» в Одинцово, а также 0,5 га во Владивостоке группе «Астон». Совокупный план продажи земельного банка на 2026 год составляет 9 млрд руб.
Параллельно «Самолет» столкнулся с судебными изъятиями активов, не связанных напрямую с его коммерческой политикой. В декабре 2025 года Арбитражный суд Москвы удовлетворил иск Генпрокуратуры к латвийскому Rietumu Banka и ряду российских компаний, в результате чего в пользу государства были взысканы несколько объектов недвижимости совокупной оценочной стоимостью около 30 млрд руб.. Под изъятие подпал и крупнейший девелоперский проект «Самолета» в Новой Москве — «Квартал Марьино» (855 тыс. кв. м), чьи компании-застройщики («СЗ «Самолет Марьино 1-4») перешли к Росимуществу. В письме Мишустину Анна Акиньшина называла изъятие «крупнейшего проекта в Новой Москве» одним из аргументов в пользу предоставления господдержки объемом 50 млрд руб..
Рыночная оценка актива и дальнейшие перспективы площадки
Площадка в Щаповском общей площадью 736 га в любом случае подлежит развитию в рамках градостроительной политики Москвы, отмечает партнер Ricci Петр Виноградов. По оценке руководителя направления земельных активов и девелопмента IBC Real Estate Дмитрия Шелковского, освоение такого объема потребует инвестиций порядка 100 млрд руб., а временной горизонт проекта может достичь десяти лет.
Эксперты не исключают повторного выставления актива на торги. Потенциальными интересантами могут выступить профильные девелоперы с компетенциями в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — именно этот формат доминирует в щаповском проекте (более 7 тыс. коттеджей при 1,9 тыс. квартир и таунхаусов). В то же время, как резюмирует управляющий партнер Nikoliers Николай Казанский, для большинства системных игроков приоритетом остается городская недвижимость и проекты КРТ в сложившихся агломерациях, где выше ликвидность и понятнее темпы продаж.
