На фоне общего замедления рынка кондоминиумов Майами сегмент сверхроскошного жилья демонстрирует устойчивый рост. Проект The Residences at Mandarin Oriental Miami, реализуемый компанией Swire Properties на искусственном острове Брикелл-Ки, аккумулировал $1,7 млрд в контрактах на предпродажной стадии — до официальной закладки фундамента. Об этом в интервью Bloomberg сообщил президент Swire Properties Дэвид Мартин.
Сегментация рынка
Совокупные продажи кондоминиумов в Майами в последние годы демонстрируют отрицательную динамику. Однако сверхроскошный сегмент — квартиры стоимостью свыше $10 млн — функционирует по иным экономическим законам. Согласно данным Miami Realtors, порог сверхроскошного сегмента в Майами-Dade достиг $10 млн во втором квартале 2026 года, а 55% сделок в категории $10M+ заключаются полностью за наличный расчёт, что снижает чувствительность покупателей к стоимости заёмного финансирования. Именно в этом сегменте позиционируется проект Mandarin Oriental.
Структура сделки и рекордные пентхаусы
Ключевым элементом портфеля предпродаж стали два двухуровневых пентхауса на 66-м этаже южной башни, законтрактованные по $49,9 млн каждый, что в совокупности составляет почти $100 млн. Удельная стоимость сделки — около $6 300 за квадратный фут — установила абсолютный рекорд для кондоминиумов материковой части Майами. Для сравнения: средняя запрашиваемая цена в Брикелле по состоянию на середину января 2026 года составляла порядка $653 за квадратный фут. Изначально оба пентхауса предлагались как единая резиденция с запрашиваемой ценой $100 млн либо как отдельные объекты по $50 млн каждый.
Профиль покупательской базы: сдвиг в сторону внутреннего спроса
Структура спроса на проект отражает фундаментальные изменения в экономике Майами. Около 65% покупателей — местные резиденты, что существенно выше исторической нормы для элитного сегмента, традиционно ориентированного на иностранный капитал. Среди покупателей из других штатов преобладают выходцы из Калифорнии, Нью-Йорка и Массачусетса. По словам Мартина, спрос стимулируют представители финансового и технологического секторов, значительная часть которых расплачивается наличными. Это согласуется с общерыночной тенденцией: в 2026 году более половины сделок свыше $10 млн финансируются без привлечения ипотеки.
Финансовая архитектура проекта
Swire Properties самостоятельно финансирует строительство обеих башен, завершение которых запланировано на 2030 год. Источником средств выступают, в частности, поступления от продажи активов в Brickell City Centre — многофункциональном комплексе, также реализованном компанией. В июне 2025 года Swire закрыла сделку по продаже контрольного пакета в розничной составляющей Brickell City Centre группе Simon Property Group за $512 млн. Эти средства направляются на реализацию глобального инвестиционного плана Swire объёмом HK$100 млрд, из которых HK$20 млрд выделено на жилые девелоперские проекты, включая Mandarin Oriental Residences. Часть депозитов покупателей также может быть использована для финансирования строительства. Помимо этого, Swire выкупила 25-процентную долю Mandarin Oriental Hotel Group в проекте за $37 млн, доведя свою долю до 100%.
Драйверы спроса: трансформация Брикелла
Мартин связывает активизацию рынка с двумя крупными офисными проектами в Брикелле, которые формируют пятилетний «период активности» в районе. Banco Santander ведёт строительство 50-этажной башни по адресу 1401 Brickell Avenue площадью более 1 млн кв. футов, включающей 560 тыс. кв. футов офисных площадей и 165 тыс. кв. футов ритейла; завершение ожидается к лету 2029 года. Citadel, хедж-фонд Кена Гриффина, реализует проект штаб-квартиры площадью 1,7 млн кв. футов на Brickell Bay Drive стоимостью $2,5 млрд. Ожидается, что оба здания высотой около 50 этажей привлекут разнообразных арендаторов и усилят миграцию корпоративного капитала в Майами.
Рынок офисной недвижимости Брикелла демонстрирует структурный дефицит крупных блоков класса А: вакантность прямых площадей составляет 11,8%, а арендные ставки в трофейных активах достигают $250 за квадратный фут. Корпоративная миграция финансовых и технологических компаний создаёт устойчивый спрос на жильё в непосредственной близости от делового центра, что напрямую влияет на продажи в проекте Mandarin Oriental.
Характеристики проекта и ценовая динамика
Проект предусматривает две башни. Южная башня высотой 66 этажей включает 228 резиденций, 80% которых уже законтрактованы. Северная башня высотой 33 этажа вместит отель Mandarin Oriental на 121 номер — новый флагманский объект бренда в Северной Америке — а также апартаменты, 25% которых уже проданы. С момента старта продаж в южной башне в 2024 году цены выросли на 30%. Стартовая цена резиденций в северной башне составляет $4,275 млн, в южной — $6,95 млн, а стоимость дуплексных пентхаусов достигает $38 млн. Удельная стоимость на входе составляет около $2 300 за квадратный фут.
По данным Swire, около 30% покупателей планируют использовать квартиры в качестве основного жилья, 60% — в качестве второго дома. Мартин отмечает, что проект конкурирует с отдельно стоящими домами в ценовом диапазоне $8–10 млн: «Это говорит о том, как живут люди» — резиденции с полным гостиничным сервисом позиционируются как альтернатива традиционному частному домовладению.
Редевелопмент и хронология
Строительная площадка расположена на месте бывшего пятизвёздочного отеля Mandarin Oriental, открытого в 2000 году. Отель прекратил работу в мае 2025 года, а в апреле 2026 года его 23-этажное здание было снесено методом контролируемого подрыва. К декабрю 2025 года было завершено 98% неконструктивного демонтажа, что позволило приступить к структурной подготовке площадки. Официальная церемония закладки первого камня состоится на текущей неделе. Целевой срок завершения строительства — 2030 год.
Выводы и Заключение
The Residences at Mandarin Oriental Miami иллюстрирует изменение тренда в экономике сверхроскошного жилья Майами: переход от модели, ориентированной преимущественно на иностранных покупателей, к внутреннему спросу со стороны представителей финансового и технологического секторов, а также замещение традиционного гостиничного использования prime-активов брендированными резиденциями. Модель, при которой девелопер монетизирует жилую составляющую на предпродажной стадии, финансируя строительство за счёт поступлений от реализации непрофильных активов, позволяет девелоперу минимизировать долговую нагрузку и хеджировать риски, связанные с цикличностью рынка. Успех проекта подтверждает, что в условиях дефицита крупноформатного предложения в Брикелле и продолжающегося притока корпоративного капитала сверхроскошный сегмент сохраняет устойчивость даже на фоне общего замедления рынка кондоминиумов Майами.