Цены на вторичном рынке недвижимости первой десятки российских регионов, с 08.2025 по 08.2026, изменились от 1% до 20%

Впервые за годы действия массовых программ субсидирования вторичный сегмент не просто составил конкуренцию первичке, а уверенно перехватил лидерство — как по абсолютному количеству зарегистрированных договоров купли-продажи, так и по объёмам привлечённого ипотечного финансирования.

Макроэкономический фон: ставки, определяющие поведение покупателя

Ключевым драйвером разворота потребительских предпочтений стала траектория денежно-кредитной политики. Банк России 11 сентября 2026 года сохранил ключевую ставку на уровне 14% годовых, сославшись на продолжающуюся инфляцию и неопределённость бюджетных рисков. Следующее заседание регулятора запланировано на 23 октября. При этом рыночные ставки по ипотеке остаются на исторически высоких уровнях: средневзвешенная ставка на первичном рынке составляет 18,73% годовых, на вторичном — 18,67%. Диапазон предложений банков варьируется от 15,9% (Банк «Кубань Кредит») до 19,4% (ВТБ).

На этом фоне структура ипотечного портфеля претерпела существенные изменения. Доля готового жилья в выдачах выросла до 48% с 34% годом ранее — снижение ставок в первую очередь стимулирует спрос в тех сегментах, где льготная ипотека не распространена, то есть на вторичном рынке. Средний срок выплат по ипотеке сократился до 23,5 лет, а доля рыночной ипотеки в выдачах достигла максимального за последние два года показателя — 45%.

Структурный сдвиг: ценовой разрыв и «новая вторичка»

Фундаментальной причиной перетока покупателей стал аномальный ценовой разрыв, сформировавшийся за годы массовых государственных программ субсидирования. Средняя стоимость квадратного метра в строящемся доме по России достигает примерно 190 тыс. рублей, тогда как аналогичный показатель на вторичном рынке замер на уровне 124–126 тыс. рублей. По данным Росстата, разрыв цен между первичным и вторичным рынками остаётся существенным — 52,5% на 1 апреля 2026 года, хотя и сократился с 59,6% годом ранее. Однако при сравнении новостроек с «новым» вторичным жильём, построенным за последние 7 лет, ценовая разница составляет уже 10–20%.

Особую роль в развороте спроса сыграл феномен «молодой вторички» — домов, введённых в эксплуатацию в течение последних 3–5 лет, преимущественно в строительный цикл 2020–2025 годов. Стоимость квадратного метра в таких объектах практически вплотную приблизилась к ценникам застройщиков, однако покупатель получает готовый продукт высокого качества с уже сформированной социальной инфраструктурой. В Москве каждый пятый договор на вторичном рынке приходится именно на такие лоты.

Вторым катализатором стало принудительное сжатие государственных льготных инструментов. Популярнейшая «Семейная ипотека» под 6% годовых превратилась в жёстко контролируемый продукт с принципом одноразовости — оформить такой кредит теперь можно только один раз в жизни на семью созаёмщиков. Лишившись массового доступа к дешёвым субсидиям, покупатели начали прагматично сравнивать конечную финансовую переплату банку.

Региональная картина: где спрос растёт быстрее всего

По итогам августа 2026 года столичные агломерации продолжают доминировать по абсолютным объёмам спроса. Москва занимает первую строку рейтинга с показателем 9,6 тыс. сделок и динамикой +40% год к году — это максимальный темп роста среди всех регионов топ-10. Московская область демонстрирует более умеренную динамику (+14%) при 7,9 тыс. сделок. Санкт-Петербург замыкает тройку лидеров с 5,8 тыс. сделок и приростом +19%, при этом северная столица показала наиболее выраженный рост цен на вторичное жильё — +20% год к году.

Свердловская область (5,4 тыс. сделок, +26%) и Краснодарский край (4,6 тыс. сделок, +24%) формируют второй эшелон. Показательно, что в Краснодарском крае динамика цен на вторичное жильё составила всего +1% — минимальный показатель среди всех регионов топ-10. Это объясняется как высокой базой цен, так и структурой предложения: регион остаётся одним из лидеров по вводу нового жилья, что оказывает сдерживающее давление на вторичный сегмент.

Республика Башкортостан (4,2 тыс. сделок, +14%) и Челябинская область (4,1 тыс. сделок, +14%) демонстрируют синхронную динамику. Татарстан выделяется более высоким темпом роста сделок (+25%) при 3,9 тыс. лотов. Замыкают рейтинг Новосибирская область (3,7 тыс. сделок, +31%) и Самарская область (3,5 тыс. сделок, +16%).

Конкуренция с новостройками: навес предложения и давление на первичный рынок

Разворот спроса в пользу готового жилья уже привёл к ощутимым последствиям для девелоперов. Продажи новостроек в Москве и Подмосковье в августе 2026 года рухнули на 31% год к году. Агентства недвижимости, работающие с массовыми новостройками, фиксируют падение выручки до 70%. Число закрытых сделок на вторичном рынке выросло на 78% по сравнению с предыдущим годом, что эксперты напрямую связывают с ценовым преимуществом готового жилья: в среднем по России квартира на «вторичке» дешевле аналогичной в новостройке на 18–20%.

Складывается парадоксальная ситуация: застройщики наращивают запуски новых проектов — в I квартале 2026 года их объём вырос в 1,4 раза к уровню прошлого года, — тогда как покупательский трафик перетекает на вторичный рынок. В портфеле банков показатель соотношения распроданности и стройготовности составляет 69%, что, по оценке Банка ДОМ.РФ, находится на приемлемом уровне, однако конкуренция за покупателя ужесточается.

На первичном рынке стало заметно сложнее доводить сделки до финала: покупатели дольше принимают решения, активнее торгуются и осторожнее подходят к выбору. Часть специалистов уходит, агентства сокращают расходы и команды, хотя массового закрытия агентств пока не наблюдается.

Прогноз: траектория сближения цен и потенциал двукратного роста

Перспективы 2027 года аналитики связывают с постепенным сближением цен первичного и вторичного рынков. По прогнозу IRN.RU, снижение ценового разрыва произойдёт по двум причинам: новостройки будут дешеветь, а вторичное жильё — дорожать, отыгрывая инфляцию. При этом влияние первого фактора будет сильнее.

Банк ДОМ.РФ прогнозирует умеренный рост цен на первичку при некотором ускорении роста цен на вторичное жильё — рыночный спрос активно растёт именно в этой категории, а выдачи ипотеки на вторичку в банке выросли в два раза относительно прошлого года. По мере дальнейшего снижения ипотечных ставок продажи квартир на вторичном рынке могут вырасти в два раза или более.

Фундаментальный спрос на жильё обеспечен на несколько лет вперёд: низкая обеспеченность жильём — всего 29 кв. м на человека при целевом уровне в 33 кв. м — и ускоренный износ жилого фонда, требующего замены около 30 млн кв. м к 2030 году, будут поддерживать устойчивую динамику. Поддержку спросу окажет и рост реальных доходов населения, который, по оценкам банка, на долгосрочном горизонте составит около 3% в год.

Рынок вторичной недвижимости входит в новую фазу, где ключевыми факторами становятся не государственные субсидии, а рыночные механизмы ценообразования, качество готового продукта и доступность ипотечного финансирования.

Топ-10 регионов России по количеству сделок на
вторичном рынке недвижимости в августе 2026 года