В первой половине 2026 года средний дисконт на рынке готового жилья в 40 крупнейших городах России (с населением от 500 тысяч человек) опустился до 14%. Это означает, что реальная цена сделки всё меньше отклоняется от первоначальной цены в объявлении — продавцы стали уступать заметно реже. По данным аналитического центра «ЦИАН», за год показатель сократился на 2 процентных пункта, а в 25 городах из 40 зафиксировано сужение ценового зазора. Эксперты связывают динамику с усилением покупательской активности и массовым перетоком спроса из сегмента новостроек, где после февральского ужесточения условий «Семейной ипотеки» заключение договоров долевого участия резко пошло на убыль.
Наиболее заметно торг сократился в Набережных Челнах: если в январе–марте 2025 года квартиры здесь продавались в среднем на 8% дешевле запрашиваемой стоимости, то сейчас разрыв составляет символические 2%. Фактически рынок пришёл к ситуации, когда цена предложения почти совпадает с ценой сделки — признак локального перехода в зону «рынка продавца».
Среди городов с высокой численностью населения крупнейшие изменения зафиксированы в Краснодаре и Московской области. В обоих субъектах дисконт за год сократился на 5 процентных пунктов: в Краснодаре он снизился до 21%, в Подмосковье — до 9%. Таким образом, даже в Краснодарском крае, где традиционно высокий уровень конкуренции между продавцами удерживал разницу на уровне четверти от цены, сейчас продавцы получили возможность фиксировать цену в объявлении близкой к рыночной.
Спрос на готовое жильё растёт двузначными темпами
Сужение дисконта — прямое следствие роста числа сделок. Согласно данным платформы «Авито Недвижимость», с января по апрель 2026 года в России зарегистрировано 449,9 тыс. договоров купли-продажи на вторичном рынке. Это на 16,2% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Прирост обеспечивается в том числе активностью покупателей с живыми деньгами и тех, кто пользуется рыночной ипотекой, несмотря на её высокую стоимость: ставки по стандартным программам в начале 2026 года колебались в диапазоне 18–22% годовых.
Аналитики отмечают, что столь высокая динамика сделок на «вторичке» нехарактерна для периода дорогих кредитов. Драйвером стала не столько ценовая доступность, сколько опосредованное влияние регуляторных изменений на первичном рынке.
Первичный рынок теряет покупателей: ДДУ упали на 15,1%
Ключевой катализатор перераспределения спроса — корректировка параметров государственной программы «Семейная ипотека», вступившая в силу в феврале 2026 года. В рамках мер по охлаждению рынка и ограничению бюджетной нагрузки правительство пошло на ужесточение условий: были понижены лимиты кредитования (например, в Московском регионе предельная сумма займа сократилась с 12 до 9 млн рублей, в ряде субъектов — до 6 млн рублей), увеличен минимальный первоначальный взнос до 30%, а также введены более строгие критерии к возрасту детей и составу семьи.
Результат не заставил себя ждать. По данным Росреестра, агрегированным аналитиками, с февраля по апрель 2026 года число заключённых договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) в целом по стране составило 102,3 тыс., что на 15,1% меньше, чем в аналогичном периоде годом ранее. Вымывание с рынка части покупателей, ранее ориентированных на новостройки с господдержкой, заставило их искать альтернативу в готовом жилье, где цена квадратного метра часто оказывается на 15–25% ниже, чем в строящихся проектах, и где отсутствует риск переноса сроков сдачи.
Перспективы рынка
Снижение дисконта на вторичном рынке сигнализирует о постепенном восстановлении баланса сил между продавцами и покупателями. Ещё год назад средний разрыв между ценой предложения и ценой сделки составлял 16%, а в отдельных локациях достигал 30%. Теперь продавцы, наблюдая активизацию спроса, менее склонны к уступкам, а срок экспозиции объектов сокращается. Особенно это заметно в сегменте ликвидных одно- и двухкомнатных квартир в центральных районах.
Вместе с тем 14-процентный дисконт остаётся значительным по историческим меркам — до 2022 года средний торг редко превышал 5–7%. Это говорит о том, что рынок ещё не перешёл в фазу устойчивого роста цен, а лишь корректирует чрезмерные ожидания продавцов, сформировавшиеся в период ажиотажного спроса. Дальнейшая динамика будет зависеть от ипотечной политики: если регулятор продолжит курс на сворачивание льготных программ, вторичный рынок может получить дополнительный приток покупателей, что приведёт к дальнейшему сжатию дисконта и возможному развороту средних цен вверх. Пока же рынок фиксирует главный тренд полугодия — вторичная недвижимость в России перестаёт быть «рынком покупателя с большим дисконтом» и постепенно движется к равновесию.